Qui pot fer què en matèria d’habitatge: les competències de l’Estat, les comunitats autònomes i els ens locals

El desnonament de la Casa Orsola s’ha ajornat dues vegades, la Generalitat ha aprovat un règim sancionador per a qui no compleixi el topall dels preus de lloguer, l’accés a l’habitatge és el principal problema de Catalunya per als catalans i el Govern ha posat el tema al centre de la legislatura. No hi ha dubte que l’habitatge és a l’ordre del dia de la política. Ara bé, qui pot fer què en matèria d’habitatge? Quines competències té cada administració?

L’habitatge, de manera directa o indirecta, és de competència repartida entre les diferents administracions públiques: Estat, comunitats autònomes i ens locals, totes interdependents les unes de les altres. També existeixen àmbits, com ara la gestió pressupostària, que tenen un impacte indirecte en matèria d’habitatge i que cal tenir en compte. 

A més, com explica a Verificat Juli Ponce Solé, catedràtic de Dret Administratiu de la Universitat de Barcelona, “no n’hi ha ni molt menys prou amb llegir els textos normatius, sinó que aquests han estat objecte d’interpretació per moltes sentències del Tribunal Constitucional”. En els últims anys el Tribunal Constitucional ha establert precedents sobre els límits competencials de cada administració.

Les competències de l’Estat

L’Estat no té competències directes sobre l’habitatge, però la Constitució espanyola (CE) deixa en mans del govern central l’elaboració del règim jurídic bàsic. L’article 47 de la Constitució defensa el dret a gaudir d’un “habitatge digne i adequat”, mentre que el 149 afirma que és també competència exclusiva de l’Estat “la regulació de les condicions bàsiques que garanteixin la igualtat de tots els espanyols en l’exercici dels drets i en el compliment dels deures constitucionals”. La llei d’habitatge, del maig del 2023, reconeix en el seu preàmbul el deure de l’Estat de garantir el dret a l’habitatge. Ponce Solé coincideix que “l’Estat té competències sobre matèries que incideixen en habitatge (i urbanisme, que és crucial per l’habitatge) i disposa de diners”.

El govern central té competències, per exemple, en la definició dels elements bàsics de les relacions contractuals de l’àmbit privat (articles 149,1,1 i 149,1,8 CE). És a dir, les normes sobre com han de funcionar els contractes de compravenda i de lloguer, les estableix l’Estat.

De la mateixa manera, l’executiu central elabora els pressupostos generals de l’Estat on assigna a través del pla estatal d’habitatge la partida de foment (ajudes i subvencions en matèria d’habitatge), i estableix les línies bàsiques d’assignació d’aquest pressupost. Això influeix en com podran les comunitats autònomes desenvolupar les seves competències.

Les competències de les comunitats autònomes

Les comunitats autònomes poden assumir competències en matèria d’ordenació del territori, urbanisme i habitatge, d’acord amb l’article 148 de la CE. Actualment, totes les comunitats tenen aquesta competència transferida. L’Estatut d’Autonomia de Catalunya recull precisament competències exclusives de la Generalitat en matèria d’habitatge. 

L’advocat i llicenciat en Dret Civil i Administratiu per la Universitat de Barcelona Aleix Canals resumeix en conversa amb Verificat que la Generalitat regula “la disciplina de mercat, és a dir, garanteix que l’habitatge compleixi els requisits per ser-ho, i també regula en matèria de foment”, però depenent de les línies establertes per l’estat.

De la mateixa manera, la Generalitat “pot exigir el compliment, però no regular” els contractes de compravenda i lloguer. En aquesta línia, Catalunya ha pogut aprovar aquest gener un règim sancionador per a l’incompliment de limitació de preus del lloguer, d’acord amb la regulació estatal, però, en canvi, el Tribunal Constitucional va tombar la llei de limitació de preus de lloguer aprovada a Catalunya l’any 2020, entenent que sobrepassava les seves competències, perquè regulava sense un marc estatal.

En matèria d’urbanisme, l’Estatut recull (article 149.5.b) que és competència de la Generalitat la regulació del règim jurídic del sòl, però respectant les condicions bàsiques que l’Estat estableix. Canals remarca la dificultat de respondre la pregunta que vertebra aquesta anàlisi, en tant que la majoria d’àmbits competencials són complexament interdependents.

Les competències dels ens locals

La llei 7/1985 que regula les bases del règim local els atorga capacitat de “planificació, gestió, execució i disciplina urbanística”. A més, els responsabilitza de la promoció i gestió de l’habitatge de protecció pública amb criteris de sostenibilitat financera, conservació i rehabilitació d’edificis o la protecció i gestió del Patrimoni històric. Les comunitats autònomes també poden transferir competències als municipis.

Això pot donar lloc a situacions com la que vam explicar a Verificat: Entre 2016 i 2023, l’Ajuntament de Barcelona va crear 2.791 habitatges de protecció oficials, inclosos el de nova construcció i els adquirits en aquest mateix període, mentre la Generalitat en va fer 322.

Canals explica a Verificat que les competències dels ens locals són “promoció i gestió de l’habitatge públic” i també, per delegació, “regular disciplina de mercat, per exemple, quan es tracta d’allotjament social d’emergència”.  Un altre exemple seria la suspensió del pagament de lloguer a persones vulnerables, és a dir que l’Ajuntament és “qui resol els casos i determina qui és vulnerable i qui no”.

Enmig de tot l’entramat també es podrien incloure les competències de la UE que, com explica Ponce Solé, “han permès, per exemple dictar un Reglament la primavera passada sobre habitatges de curta estada”. De fet, des de Verificat vam explicar per què la Unió Europea pot legislar sobre el lloguer de temporada, però no sobre el preu de l’habitatge.

L’impacte del Tribunal Constitucional

L’article Derecho a la vivienda y legislación de las Comunidades autónomas: ¿Cuál es el margen de actuación según el Tribunal Constitucional?, publicat per l’experta en Dret Administratiu Dolors Clavell Nadal,  repassa com, des del 2008, arran de la crisi immobiliària, moltes accions legislatives han estat tombades pel TC, qui està establint els límits competencials. Segons els experts, és clau per entendre els possibles marges d’actuació de cadascú en el marc establert pel Tribunal.