Habitatge: estem davant d’un canvi de model?
Oferim una radiografia sobre l’estat de l’habitatge a Barcelona i Catalunya i dades sobre els punts candents del debat com les barreres d’accés, els actors del mercat o les polítiques impulsades fins ara
Coordinació per Ares Biescas i Mariona Martínez
Polítiques
Quines són les polítiques que s’han d’impulsar per fer accessible el dret a l’habitatge? Resumim dues mesures que han centrat la discussió sobre el tema en els últims anys i parlem de competències.
Topall del lloguer
Catalunya aplica des del 16 de març del 2024 la limitació del preu del lloguer en els municipis on l’escassetat d’habitatges a un preu assequible dificulta trobar una llar o fins i tot mantenir la que ja es té. Des del 10 d’octubre del 2024, la xifra de municipis declarats zones de mercat residencial tensat es va ampliar de 140 municipis a 271, que inclouen el 90% de la població, uns 7 milions de persones.
La limitació dels preus del lloguer és una mesura aprovada pel govern estatal a la Llei 12/2023 a partir de la qual es va elaborar un índex per a la limitació de preus del lloguer. Catalunya és l’única comunitat autònoma que ho ha aplicat.
La llei estableix que, en els municipis inclosos en la llista, el lloguer dels nous contractes no pot superar el preu del darrer contracte vigent els últims cinc anys, un cop aplicat l’IPC. El text també diu que els nous pisos que entren al mercat de lloguer i quan es tracta d’un gran tenidor, el lloguer no pot superar el preu que marca l’índex de referència per a un carrer determinat. Pel que fa a l’obra nova, no està sotmesa a aquestes limitacions i, si s’han fet reformes importants al pis, també està permès apujar el preu.
Segons les dades de l’Agència d’Habitatge de Catalunya, a la ciutat de Barcelona, el preu del lloguer ha baixat un 5,1% en termes interanuals (comparant el quart trimestre del 2024 amb el quart trimestre de 2023) i un 6,4% respecte del primer trimestre de 2024. El preu mitjà dels nous contractes de lloguer a Catalunya del quart trimestre de 2024, d’acord amb les fiances dipositades a Incasòl, ha disminuït un 1,6% respecte del mateix trimestre de l’any 2023. I en els 140 municipis de la primera declaració de zona de mercat residencial tens hi ha hagut una baixada del 2% respecte al trimestre de l’any anterior.
De fet, des de la seva aplicació, s’ha produït un descens d’un 3,7% en el conjunt de municipis de les zones declarades com a mercat residencial tens a Catalunya i d’un 6,4% a la ciutat de Barcelona.
En només dos anys (entre el quart trimestre de 2021 i el quart de 2023) el preu mitjà a Catalunya havia augmentat un 15,7%, i un 22% a la ciutat de Barcelona.
Creixement dels lloguers temporals
Segons les dades de fiances dipositades a l’Institut Català del Sòl (Incasòl) publicades per la Generalitat, s’observa un sobtat increment de les fiances destinades a lloguer de temporada, des que la contenció de rendes està en vigor. El 2024 s’han registrat 13.517 lloguers de temporada al conjunt de Catalunya, cosa que representa un augment del 45% (4.187 contractes més) respecte l’any anterior, segons les dades de l’Institut Català del Sòl (Incasòl).
Es considera habitatge de temporada aquell que no té com a finalitat cobrir la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari, com diu el Butlletí Oficial de la Generalitat. Aquest tipus d’habitatge està destinat a un ús temporal o específic, amb finalitats diverses, cosa que implica que no queda subjecta al règim d’arrendaments d’habitatge previst per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU). Això comporta, a més, que aquests habitatges no estiguin subjectes a les restriccions de preus que s’apliquen en les zones declarades de mercat tensat.
Si es comparen el nombre d’altes de contractes qualificats de temporada amb el de contractes d’arrendament d’habitatge, els de temporada representen el tercer trimestre del 2024 un 32,7% de tots els nous contractes de lloguer a la ciutat de Barcelona i un 18,1% al conjunt de Catalunya. Fa un any representaven un 22,5% al municipi de Barcelona i un 12,2 % al total de Catalunya.
Aquest increment, d’acord amb el Govern, sembla estar motivat pel fet que molts propietaris opten per utilitzar aquesta figura de manera fraudulenta per eludir el règim jurídic dels arrendaments d’habitatge i, concretament, la limitació de rendes. D’aquesta manera, fraccionen els contractes de lloguer en successius contractes de temporada, tot i que és evident que l’ús real és el d’arrendament per satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari.
La mesura del 30%
El desembre de 2018, l’Ajuntament de Barcelona, amb Ada Colau al capdavant, va implementar una mesura que obligava a destinar un 30% de les noves promocions immobiliàries i grans rehabilitacions a habitatges de protecció oficial. La mesura comptava amb el vot de Barcelona en Comú, el PSC i dos regidors no adscrits, i suposava la primera aplicació a Catalunya des que aquesta mesura va quedar recollida a la llei catalana del dret a d’habitatge del 2007.
Així, la modificació del Pla General Metropolità obligava a les promocions residencials de més de 600 m2 a destinar un 30% de la superfície a habitatge assequible. La normativa afectava tant a les promocions residencials de nova construcció com a les de reforma integral.
A la memòria inicial del projecte, l’Ajuntament de Barcelona estimava poder construir 330 pisos nous cada any per aquesta via. La primera tinenta d’alcaldia, Laia Bonet, va dir el gener d’aquest any que des de l’aprovació de la mesura s’havien construït 156 habitatges amb aquest mecanisme.
Un informe de l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) diu que la baixa aplicació de la mesura s’explica perquè durant el 2019 i el 2020 va estar en vigor una moratòria que permetia l’aprovació d’habitatges sense la reserva del 30% i que, per tant, la mesura va començar a funcionar el 2021, en un context de postpandèmia.
Per altra banda, els promotors asseguren que aquesta norma ha paralitzat la construcció i responsabilitzen els propietaris dels solars del seu fracàs per no abaratir el preu del sòl. El 2022 hi va haver 2.518 habitatges iniciats, una xifra que no es veia des del 2008, en ple boom immobiliari. Tanmateix, el 2023, els visats d’obra nova van tornar a caure de forma intensa a la capital (-48,7%) i les xifres es van situar un terç per sota del nivell del 2019. No obstant això, segons el portal de dades de l’Ajuntament de Barcelona, l’evolució ha millorat significativament a tots els àmbits en els primers nou mesos del 2024, especialment a l’àmbit metropolità i al conjunt de Catalunya, però també a Barcelona.
Sobre la mesura del 30%, s’ha parlat de l’exemple de París. El Pla d’ordenació urbanística local bioclimàtica (PLUb) de la ciutat francesa aprovat el 20 de novembre de 2024 diu que els projectes de reestructuració d’oficines més importants (més de 5.000 m2) han de destinar el 10% de la seva superfície a la creació d’habitatges. També diu que, a les zones d’”hiperdèficit” d’habitatge social (als barris més deficitaris del centre i l’oest de París), el 50% de cada projecte d’habitatge s’ha de destinar a l’habitatge social.
Les competències
L’Estat no té competències exclusives sobre l’habitatge, però la Constitució espanyola (CE) deixa en mans del govern central l’elaboració del règim jurídic bàsic. L’article 47 de la Constitució defensa el dret a gaudir d’un “habitatge digne i adequat”, mentre que el 149 afirma que és també competència exclusiva de l’Estat “la regulació de les condicions bàsiques que garanteixin la igualtat de tots els espanyols en l’exercici dels drets i en el compliment dels deures constitucionals”. La llei d’habitatge, del maig del 2023, reconeix en el seu preàmbul el deure de l’Estat de garantir el dret a l’habitatge.
El govern central té competències, per exemple, en la definició dels elements bàsics de les relacions contractuals de l’àmbit privat (articles 149.1.1 i 149.1.8 CE). És a dir, l’Estat estableix les normes sobre com han de funcionar els contractes de compravenda i de lloguer.
De la mateixa manera, l’executiu central elabora els pressupostos generals de l’Estat on assigna a través del pla estatal d’habitatge la partida de foment (ajudes i subvencions en matèria d’habitatge), i estableix les línies bàsiques d’assignació d’aquest pressupost. Això influeix en com podran les comunitats autònomes desenvolupar les seves competències.
Les comunitats autònomes poden assumir competències en matèria d’ordenació del territori, urbanisme i habitatge, d’acord amb l’article 148 de la CE. Actualment, totes les comunitats tenen aquesta competència transferida. L’Estatut d’Autonomia de Catalunya recull precisament competències exclusives de la Generalitat en matèria d’habitatge.
La Generalitat “pot exigir el compliment, però no regular” els contractes de compravenda i lloguer. En aquesta línia, Catalunya ha pogut aprovar aquest gener un règim sancionador per a l’incompliment de limitació de preus del lloguer, d’acord amb la regulació estatal.En canvi, el Tribunal Constitucional va tombar la llei de limitació de preus de lloguer aprovada a Catalunya l’any 2020, entenent que sobrepassava les seves competències, perquè regulava sense un marc estatal.
En matèria d’urbanisme, l’Estatut recull (article 149.5.b) que és competència de la Generalitat la regulació del règim jurídic del sòl, però respectant les condicions bàsiques que l’Estat estableix.
La llei 7/1985 que regula les bases del règim local els atorga capacitat de “planificació, gestió, execució i disciplina urbanística”. A més, els responsabilitza de la promoció i gestió de l’habitatge de protecció pública amb criteris de sostenibilitat financera, conservació i rehabilitació d’edificis o la protecció i gestió del Patrimoni històric. Les comunitats autònomes també poden transferir competències als municipis.