Habitatge: estem davant d’un canvi de model?
Oferim una radiografia sobre l’estat de l’habitatge a Barcelona i Catalunya i dades sobre els punts candents del debat com les barreres d’accés, els actors del mercat o les polítiques impulsades fins ara
Coordinació per Ares Biescas i Mariona Martínez
El mercat
Portem dades sobre alguns dels actors principals del mercat de l’habitatge i d’altres fenòmens que s’assenyalen sovint al debat.
Radiografia dels propietaris
La situació de l’habitatge ha fet que des de diferents sectors s’assenyali com a problema la compra de propietats amb l’objectiu d’obtenir beneficis a curt i mitjà termini, sense l’objectiu d’utilitzar-les com a residència habitual. El Banc d’Espanya assenyalava en un informe l’expansió d’aquesta pràctica en el mercat de lloguer, “en part, per les seves rendibilitats atractives”. Tot i això, quina és la radiografia dels propietaris que posen en lloguer habitatge?
El col·lectiu de propietaris està compost per al voltant de tres milions de famílies a Espanya. Segons les dades de l’IRPF, s’observa que una de cada cinc famílies amb una renda d’entre 30.000 i 60.000 euros bruts a l’any genera uns ingressos mitjans de gairebé 800 euros al mes a través del lloguer de propietats. Aquest grup inclou 923.512 propietaris en aquest tram d’ingressos.
Es tracta de famílies que obtenen ingressos per llogar habitatges, un col·lectiu que ha experimentat un augment progressiu des de la bombolla immobiliària dels anys 2000, fins a representar, actualment, aproximadament el 9,5% de totes les llars a Espanya, segons l’estudi recent “El mercado del alquiler: fuente de desigualdad social”, que ho calcula a partir de dades de l’Agència Estatal d’Administració Tributària, l’Enquesta de Condicions de Vida i l’Enquesta Financera de les Famílies de l’INE.
Segons el mateix estudi, les llars de propietaris tenen una renda mitjana bruta anual que varia entre els 50.604 i 56.473 euros, xifres significativament superiors a la de les llars d’inquilins. En comparació, la renda mitjana de les llars que lloguen es troba entre els 19.758 i els 26.288 euros. Entre aquests dos grups es troben les llars que posseeixen habitatges en propietat, amb una renda mitjana d’entre 30.000 i 36.413 euros.
Segons les dades de l’Agència Tributària recopilades per l’estudi, si les llars de propietaris deixessin de rebre ingressos per lloguer, la seva renda mitjana baixaria de 51.007 euros a 40.515 euros, però encara així continuaria sent 20.757 euros superior a la renda mitjana anual de la llar dels inquilins, que és de 19.758 euros.
Segons un informe del Banc d’Espanya, els propietaris obtenen una rendibilitat bruta mitjana del 10% pels seus lloguers. L’entitat destaca que això ha incentivat a molts a invertir en propietats per a llogar, i que ha incrementat l’oferta de lloguer en aproximadament 100.000 unitats anuals en els últims 10 anys.
El tercer trimestre de 2024, les rendes de la propietat van representar el 10,4% de la renda disponible de les famílies, un augment significatiu des del 6,6% registrat a finals del 2019 i el més gran entre els països de l’OCDE durant el mateix període.
Pisos buits
A Catalunya hi ha un total de 418.612 habitatges buits, és a dir, el 10,69% del total, segons l’últim cens d’habitatge de l’INE, amb dades del 2021, que ho calcula agafant de referència el consum energètic de cada llar.
L’indicador que serveix per valorar la quantitat d’habitatges buits en un territori és la proporció d’aquestes respecte a la xifra total d’habitatges. Així, un 8,2% dels habitatges a Barcelona estan buits, mentre que a poblacions més petites com les Masies de Voltregà la taxa se situa en el 19,5%, més del doble.
Per altra banda, l’any 2024 hi havia un total de 26.144 pisos en desús propietat de grans tenidors, segons dades de l’Agència de l’Habitatge (AHC). Pertanyen a empreses, bancs i fons d’inversió que acumulen més de 10 habitatges en el conjunt de Catalunya, i que estan obligats a registrar-los perquè a més la llei preveu que els propietaris hagin de pagar un impost per a aquests immobles. El registre inclou tots aquells pisos adquirits en un procés d’execució hipotecària o per dació en pagament que fa més de dos anys que estan buits.
El 2023, Catalunya Ràdio va donar a conèixer la identitat dels grans propietaris amb més pisos buits, a través d’una sol·licitud d’informació pública. El primer lloc l’ocupava la Sareb, la societat creada el 2012 per gestionar els actius tòxics dels bancs i que des del 2022 ja és majoritàriament pública i controlada per l’Estat.
El segon gran tenidor amb més pisos buits era el BBVA, amb un total de 2.841 pisos desocupats, seguit de Building Centre SAU, amb 2.554. En aquest cas, es tracta d’una societat de CaixaBank, dedicada a donar sortida a immobles propietat del grup. La llista de propietaris amb més pisos en desús la completen Bankia (2.379), Divarian (controlada per Cerbers amb 2.053), el Santander (1.237) i Aliseda (controlada pel fons Blackstone amb 1.968).
Els pisos turístics a Catalunya
Els habitatges d’ús turístic es consideren empreses turístiques d’allotjament i necessiten el títol habilitant per poder iniciar la seva activitat, segons explica el Departament d’Empresa i Treball. A partir del gener de 2025, s’ha establert un registre obligatori a nivell estatal, que comença a funcionar de manera voluntària i s’implementarà de forma obligatòria posteriorment. Un habitatge d’ús turístic és aquell “cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi d’una contraprestació econòmica, per a una estada de temporada i en condicions de disponibilitat immediata”. Un apartament turístic són “edificis o conjunts continus constituïts totalment per apartaments o estudis com a establiment únic o com a unitat empresarial d’explotació, amb els serveis turístics corresponents”.
A Catalunya, hi havia el 2023 un total de 104.810 habitatges d’ús turístic mentre que hi ha 14.833 apartaments turístics, segons l’IDESCAT. Un habitatge d’ús turístic és aquell “cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi d’una contraprestació econòmica, per a una estada de temporada i en condicions de disponibilitat immediata”. Un apartament turístic són “edificis o conjunts continus constituïts totalment per apartaments o estudis com a establiment únic o com a unitat empresarial d’explotació, amb els serveis turístics corresponents”.
Entre 2015 i 2023, els habitatges d’ús turístic a Catalunya han crescut en prop de 60.000. En aquesta taula es pot veure l’evolució dels habitatges d’ús turístic entre 2015 i 2023:
L’oferta d’obra no remunta
Un informe del Banc d’Espanya pronosticava que la falta d’habitatge arribaria als 600.000 domicilis el 2025. Aquesta xifra ve d’un augment en la creació de llars (el nombre de nous nuclis familiars) que no ha estat acompanyat de l’equivalent construcció d’habitatge. En els últims anys, des de la pandèmia de la covid-19, la creació de llars rondava els 260.000 a l’any, mentre que la construcció d’habitatge nou s’havia estabilitzat al voltant de les 90.000. Quina és la situació?
El 2024, la construcció d’habitatge s’ha apropat a la demanda de les famílies per primera vegada des de la pandèmia: es van formar al voltant de 111.000 llars a Espanya, segons les últimes dades de l’INE, mentre que es van construir gairebé 100.902 nous habitatges, segons les darreres xifres del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana.
Aquesta és la major quantitat d’habitatges nous des del 2012, quan la construcció va caure en picat després de l’esclat de la bombolla immobiliària. Això ha coincidit amb un menor augment de les noves llars, que han tornat als nivells d’abans de la pandèmia i que ha contribuït a fer que les xifres s’acostin.
Que es formin més llars que habitatges nous és possible perquè la creació d’una llar no requereix necessàriament la construcció d’un habitatge. Es considera una llar qualsevol persona o conjunt de persones que conviuen en una mateixa vivenda o part d’ella, i comparteixen un pressupost comú, segons el defineix l’Institut Nacional d’Estadística (INE). És a dir, en una mateixa vivenda, poden conviure diversos nuclis familiars. És la situació que es dona, per exemple, en un pis llogat per habitacions.
A més, una o diverses unitats familiars poden instal·lar-se en un habitatge ja construït, una situació en què augmentarien les llars però no la construcció de pisos. Però aquestes substitucions no són infinites: “en algun moment s’ha d’equilibrar la formació de llars amb la creació d’habitatge, o bé perquè es construeix habitatge i hi ha oferta, o bé perquè la població s’ha d’ajustar a l’absència d’aquesta”, explica en una conversa amb Verificat l’investigador del Centre d’Estudis Demogràfics (CED), Juan Antonio Módenes.
Això és el que possiblement ha passat aquest any, detalla l’investigador. “Que només s’hagin registrat 100.000 llars pot ser per dues raons: que s’hagi retardat encara més l’emancipació dels joves i que hagin arribat menys migrants dels que esperaven les estimacions estadístiques”, apunta. Módenes també indica que les estimacions del nombre de llars de l’INE no són perfectes, cosa que pot influir en les xifres.
L’expert posa especial èmfasi en el fenomen migratori: amb una població cada cop més envellida, la creació de noves llars depèn en gran mesura de la intensitat de les migracions. De fet, sense la migració, la població espanyola disminuiria en aproximadament 2 milions d’habitants per al 2035, segons càlculs de l’INE.
El problema és que els nivells de construcció fan que la situació sigui insostenible, detalla Módenes, perquè l’accés a l’habitatge es veu limitat, sobretot pel que fa a l’emancipació dels joves. “Si no es crea habitatge, no es poden formar llars, la gent jove haurà de buscar habitatge compartit i els migrants hauran de passar les primeres etapes a Espanya en formes de massificació”, apunta.
En aquest sentit, Josep Maria Raya, catedràtic d’Economia Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra, explica a Verificat que en els darrers anys Espanya estava generant un dèficit d’uns 150.000 domicilis cada any. El problema actual és l’escassetat d’habitatge, però no a tot el territori, sinó on es genera la demanda, argumenta. És per això que les grans ciutats, com Barcelona i Madrid, són les més afectades.
Segons l’investigador del CED, idealment, “s’hauria de construir una mica més que la quantitat de llars que es generen, perquè s’ha de substituir l’habitatge antic que ja no és útil”. Això va passar per última vegada el 2014, si no tenim en compte l’any de la covid-19, segons les dades de l’INE i del Ministeri de Transports. Raya apunta, a més, que construir habitatge nou afavoreix que els propietaris de pisos antics es traslladin i deixin disponibles domicilis de segona mà. Això ajuda a la formació de noves llars, sobretot, en ser habitatges més barats.
Expats
A Barcelona no existeix un registre oficial per dimensionar el fenomen “expat”, és a dir, l’augment de persones residents a la ciutat que provenen de països amb rendes més altes sense renunciar als seus salaris d’origen. L’única informació aproximada d’aquesta població és calcular els residents de països amb un PIB per càpita més alt que Espanya. A la ciutat, hi ha una població de 107.000 persones amb aquest perfil, segons el Cens de població i habitatges de l’INE. El padró de Barcelona diu que en són 86.000. La diferència respon al fet que el cens es fa majoritàriament mitjançant la combinació de registres administratius, mentre que el padró només agafa les dades del registre padronal.
Cal tenir en compte que actualment no hi ha estadístiques que creuin el país de naixement de la població resident a Catalunya amb el seu nivell de riquesa i que no tots els coneguts com a “expats” (d’expatriats) estan empadronats. Això fa que parlem de dades incompletes perquè també hi poden haver persones amb un alt nivell adquisitiu, tot i que siguin migrants de països amb un PIB per càpita per sobre de l’espanyol , però no quedarien recollides en les estadístiques.
Toni López-Gay, geògraf del Centre d’Estudis Demogràfics (CED) de la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB) afegeix una altra manera de calcular el nombre d’aquest tipus de migrants, que sitúa en aproximadament en unes 200.000 a Barcelona, si es tenen en compte les persones nascudes a l’estranger amb educació superior que registra l’INE. D’aquestes persones, 122.382 haurien arribat en els darrers 10 anys. López Gay considera que el concepte “expat” és poc útil acadèmicament, ja que no està “acotat socialment ni a la literatura acadèmica i, per tant, es considera principalment un element autoidentificatiu”.
“A la nostra recerca veiem que persones amb característiques sociodemogràfiques similars es poden autoidentificar o no com a expat”, afegeix l’investigador, que investiga quins trets fan més propens per identificar-te com a “expat” a través d’una enquesta de la qual encara no tenen els resultats.
Altres dades sobre el paper que juguen els estrangers en el mercat de l’habitatge són la compra d’habitatge per estrangers no residents, que s’ha quadruplicat des del 2009. El 2023 es van realitzar 638.000 transaccions immobiliàries, de les quals gairebé 55.000 (un 8%) van ser compres d’estrangers que no resideixen a Espanya; el 2009 van ser 14.000, segons l’Estadística de Transaccions Immobiliàries d’Espanya.
Els estrangers també compren cases més cares Mentre que els compradors espanyols van pagar 1.659 euros per metre quadrat en el primer semestre de 2024, els extracomunitaris no residents van desemborsar 3.379 euros, un 103,7% més.
GRÀFIC: Compradors d’habitatges a Barcelona segons nacionalitat: https://public.flourish.studio/visualisation/22055638/
El visat d’or, introduït el 2013 en plena crisi i eliminat al gener de 2025 per Pedro Sánchez, ha beneficiat uns 10.000 extracomunitaris, amb xinesos i russos al capdavant, segons dades que va oferir el Ministeri d’Habitatge a Newtral. El Govern espanyol ha proposat limitar la compra d’habitatges per part d’estrangers no residents, augmentant la càrrega fiscal fins al 100% del valor de l’immoble.
Una investigació del Fons Monetari Internacional, d’entre les moltes que existeixen sobre aquest tema, assenyala que l’arribada d’estrangers rics ha contribuït a apujar el preu del lloguer en ciutats com Lisboa i Dublín, en part per la demanda d’habitatges prèmium. “Aquest patró ha desencadenat onades de gentrificació en molts centres urbans, en associació amb el creixent paper dels sectors d’innovació i el desig més gran d’habitatge”, afegeixen. És a dir, la població d’aquestes zones s’està veient desplaçada per una altra de més poder adquisitiu.
Immigració
Hi ha veus que des de fa mesos assenyalen a les xarxes socials els immigrants com a culpables de l’augment dels preus del lloguer. Són missatges compartits per usuaris anònims, però també per perfils polítics com el de Sílvia Orriols, presidenta d’Aliança Catalana.
Tot i que hi existeix consens sobre que un augment de la immigració augmenta la demanda d’habitatge i pot tensionar la situació, no és la principal causa. Influeixen molts més factors a les oscil·lacions del preu del lloguer i la propietat, com el mateix context de cada territori, segons un estudi del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana. Altres interpretacions posen el focus en l’augment de l’especulació per part de grans grups inversors, el que ha fet “reduir considerablement l’oferta d’habitatge”, segons ha explicat la investigadora de la Universitat de Barcelona (UB) Carolina Orozco a Verificat.
A més a més, un estudi del Centre d’Informació i Documentació Internacionals a Barcelona (CIDOB) exposa com l’exclusió residencial dels immigrants, sobretot durant els primers anys al país, es deu a “la segregació residencial, al difícil accés a habitatges dignes, a l’amuntegament dins d’habitatges compartits i a condicions d’habitabilitat paupèrrimes”. Gran part d’aquests immigrants viuen en barris més degradats, inclús en habitatges fora del mercat, juntament amb altres col·lectius desfavorits donat que no es poden permetre millors condicions, la qual cosa acaba generant “guetos”.
En qualsevol cas, els migrants són un grup heterogeni. Si bé és cert que hi ha un conjunt de persones que venen a treballar i que presenten rendes més baixes, aquesta realitat no mostra la radiografia completa de la bossa de població entesa com a estrangera.
Arran de la pandèmia va potenciar-se la presència d’expats o nòmades digitals, perfils d’estudiants i joves que venen a gaudir de la ciutat i que solen treballar en remot per a altres països. Una mena d’estrangers que es poden permetre lloguers elevats, inclosos els contractes de temporada.
Alhora, prop d’un 10% de la compra d’habitatge a Espanya va efectuar-se per part d’estrangers no residents. També són un total de quatre milions els estrangers que estiuegen en territori espanyol a les seves mateixes cases, tal com va il·lustrar El País.
Vuit de cada deu persones de nacionalitat espanyola (considerades persones de referència de la llar) viuen a llars en propietat. Per contra, poc més de dos de cada deu estrangers no comunitaris viuen sota aquest règim de tinença: en el seu cas, predomina el lloguer.
Els estrangers també viuen en cases molt més petites.
I destinen un percentatge molt més elevat que els nadius respecte al total de despesa a pagar-se la casa.