Habitatge: estem davant d’un canvi de model?
Oferim una radiografia sobre l’estat de l’habitatge a Barcelona i Catalunya i dades sobre els punts candents del debat com les barreres d’accés, els actors del mercat o les polítiques impulsades fins ara
Coordinació per Ares Biescas i Mariona Martínez
Catalunya
Tot i ser realitats diferents, el conjunt de Catalunya també ha notat la pressió sobre els preus del lloguer.
El preu mitjà del lloguer i l’habitatge
El preu mitjà del lloguer a Catalunya el darrer trimestre de 2024 va ser de 840,32 euros al mes, d’acord amb dades del Departament de Territori, que apunten diferències significatives entre províncies. El preu mitjà de lloguer a la província de Barcelona el darrer trimestre de 2024 va ser de 933,89 euros al mes, a Girona es va situar en 649,21 euros, a Lleida va ser de 511,64 euros al mes i a Tarragona de 587,30 euros al mes.
Un informe de l’Institut Català del Sòl indica que el nombre d’habitatges llogats continua baixant de forma significativa.
El mercat de compravenda també ha moderat l’evolució creixent després d’un 2022 molt expansiu. A Barcelona, el cost del lloguer s’ha encarit un 41% en deu anys —ajustat a la inflació—, segons dades de l’Agència Catalana de l’Habitatge, mentre que els salaris de la ciutat han pujat un 3,9% entre el 2013 i el 2023. A Catalunya, el preu del lloguer s’ha encarit un 30,2%, mentre que els sous han pujat un 3,5%, segons dades de l’INE, tenint en compte la inflació.
Per altra banda, l’índex de preus d’habitatge (IPV, en castellà), que elabora l’Institut Nacional d’Estadística (INE), ha crescut en termes reals un 27,6% a Espanya durant la dècada 2014-2023. Això són 10 punts percentuals per sota del de Catalunya (37,18%), que només ha estat superat per la Comunitat de Madrid (46,81%) i les Illes Balears (44,66%), on els salaris mitjans han crescut en termes reals un 0,19% i un 2,18%, respectivament.
L’habitatge en propietat versus lloguer
A Catalunya al voltant de dos milions de famílies tenen un habitatge en propietat com a residència principal, i unes 700.000 estan de lloguer, segons dades de l’Idescat.
Habitatges turístics
Els habitatges d’ús turístic es consideren empreses turístiques d’allotjament i necessiten el títol habilitant per poder iniciar la seva activitat, segons explica el Departament d’Empresa i Treball. A partir del gener de 2025, s’ha establert un registre obligatori a nivell estatal, que comença a funcionar de manera voluntària i s’implementarà de forma obligatòria posteriorment.
A Catalunya, hi havia el 2023 un total de 104.810 habitatges d’ús turístic mentre que hi ha 14.833 apartaments turístics, segons l’IDESCAT. Un habitatge d’ús turístic és aquell “cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi d’una contraprestació econòmica, per a una estada de temporada i en condicions de disponibilitat immediata”. Un apartament turístic són “edificis o conjunts continus constituïts totalment per apartaments o estudis com a establiment únic o com a unitat empresarial d’explotació, amb els serveis turístics corresponents”.
Entre 2015 i 2023, els habitatges d’ús turístic a Catalunya han crescut en prop de 60.000.
Segons un estudi del 2020 del Departament d’Economia de la Universitat de Barcelona (UB) que va aplicar models estadístics per analitzar l’encariment dels pisos, l’augment d’apartaments turístics va contribuir a l’increment dels preus i lloguers de l’habitatge a Barcelona entre 2007 i 2017. Concretament, “per cada 100 nous anuncis d’Airbnb a un barri donat, els lloguers i els preus de compra van créixer un 3,5% i un 8,5%, respectivament”.
Si tenim en compte l’increment mitjà de l’activitat d’Airbnb, la proliferació dels lloguers turístics explica l’1,9% dels increments en lloguers i el 4,6% en preus de compra que es va experimentar a la ciutat de Barcelona, segons la investigació. Mentre que els efectes van ser propers a zero als barris amb menys apartaments turístics, a les zones cèntriques amb més anuncis, l’activitat d’Airbnb va contribuir a l’increment dels lloguers i els preus de compra en un 7% i 17%, respectivament, conclouen els autors.
Segones residències
Al voltant de 409.532 catalans tenien una segona residència l’any 2021, segons dades del cens de l’Institut Nacional d’Estadística (INE).
Compravenda d’habitatges
La crisi financera i l’excés d’oferta d’habitatge van aturar la construcció residencial durant el període 2007-2014, amb una important correcció del preu i de les compravendes, segons apunta el Departament d’Economia. La cartera explica que després de la contracció del sector registrada el 2020 per la crisi de la covid-19, a partir del 2021 la demanda d’habitatge s’ha vist impulsada pel creixement demogràfic i l’augment de les compravendes per part d’inversors i d’estrangers, tant residents com no residents. La xifra de compravendes a Catalunya va ser de 99.592 unitats el 2024, un 8,4% més que l’any anterior, segons l’INE. És el tercer millor any de la sèrie històrica, que es remunta al 2007, després de les 111.482 operacions de compravenda durant aquell any i les 102.637 del 2022.
Del total d’habitatges, 19.002 eren de nova construcció (un 22,3% més que l’any passat) i 80.590 de segona mà (+5,6%); 93.552 es trobaven al mercat lliure (+10,15%) i 6.040 eren de protecció oficial (-13,1%).
A nivell estatal, la compravenda d’habitatges va créixer un 10%, arribant a 641.919, dels quals 594.501 eren lliures (+10,3%) i 47.418 protegits (+6,7%); 135.052 eren nous (+23,4%) i 506.867 eren usats (+6,9%).
Construcció d’habitatges
La tendència en la construcció d’habitatges sembla que recupera l’activitat. Durant el període de gener-setembre de 2024 s’han iniciat 12.142 habitatges, xifra que representa un increment del 20,6% respecte l’any anterior, i se n’han acabat 9.764, segons l’últim butlletí trimestral d’Habitatge del Departament de Territori.
Desnonaments
Catalunya lidera el rànquing de comunitats de l’Estat on es fan més desnonaments. L’any 2024 hi va haver un total de 7.381 desnonaments a Catalunya. Això són de mitjana uns 20 desnonaments al dia. En van ser 3.420 el segon semestre del 2024, segons dades del Consell General del Poder Judicial. Les dades mostren que un de cada quatre desnonaments s’ha fet a Catalunya.
Per volum de població, Catalunya també està per sobre de la resta de territoris de l’Estat, amb 50 llançaments per cada 100.000 habitants. A Madrid s’han fet, en el mateix període, 23 desnonaments cada 100.000 habitants, i al País Basc, 12.
Els desnonaments vinculats al lloguer són una àmplia majoria. El 75% dels llançaments que s’han fet a Catalunya són en pisos de lloguer, un total de 2.967 desnonaments per impagament de lloguer. En menor proporció, el segon motiu del llançament és per execució de la hipoteca per impagament.
L’any 2021, en plena pandèmia, el govern espanyol va establir un període de suspensió de desnonaments en habitatges de famílies vulnerables i sense alternativa residencial. Una suspensió que s’ha anat renovant cada any i que ha tornat a renovar-se per aquest 2025.