Barcelona en dades

L’accés a l’habitatge és el tercer problema més greu per als barcelonins, segons el darrer baròmetre municipal. Actualment, el 7,63% dels enquestats el considera “el problema més greu que té la ciutat”. Però no sempre ha estat així. A finals del 2006, aquest percentatge va arribar al 18,75%, el seu nivell més alt des que es publica el baròmetre, quan aquesta preocupació es va situar només per darrere de la inseguretat. En cavi, tant a finals del 2011 com a finals del 2014, es va arribar a col·locar entre les preocupacions menys prioritàries convertint-se en el problema més greu només per al 0,5% dels barcelonins.

Quan parlem d’habitatge parlem de preus, però també de propietaris, de parc públic, de mercat privat, de desnonaments, de pisos turístics, de regulacions i de pressupostos. A continuació, posem xifres a totes aquestes qüestions. 

Comprar o llogar un pis val un 50% més que fa 10 anys

Tant pels que viuen de lloguer com pels que volen comprar un habitatge els preus han pujat, però sabem exactament quant?

Llogar un pis a Barcelona costa de mitjana 359,45 euros més que fa deu anys, el que es tradueix en un augment del 50,06%. A finals del 2012, arrendar un pis costava de mitjana 718,03 euros al mes, mentre que l’any 2022 va tancar amb un lloguer mitjà de 1.077,48 euros, d’acord amb les dades del Servei d’Estudis i Documentació d’Habitatge de la Generalitat.

Sarrià-Sant Gervasi és el districte amb el lloguer mitjà més alt (1.446,41 euros al mes), mentre que Nou Barris té el més baix (774,16 euros al mes), segons les darreres dades publicades. És a dir, hi ha una diferència de 672 euros entre el districte amb el lloguer més car i el districte amb el lloguer més barat. 

Comprar un habitatge ara és de mitjana 135.900 euros més car que fa deu anys, el que suposa un increment del 54,58%. El 2013, adquirir un habitatge a Barcelona costava de mitjana 249.000 euros, mentre que el 2022 el preu mitjà va ser de 384.900 euros, segons les dades del Col·legi de Registradors de la Propietat, Mercantils i Béns Mobles d’Espanya.

Tampoc és el mateix comprar un habitatge nou que un habitatge usat. A Barcelona, hi ha una diferència de 115.000 euros entre el preu mitjà d’un habitatge nou (485.000 euros) i el d’un habitatge usat (370.600 euros), segons les darreres dades publicades corresponents a l’any 2022. 

El 40% de les llars viu de lloguer, 54% entre les rendes molt baixes

El lloguer és un dels temes principals de la campanya. Barcelona és una ciutat on el 40,15% de les llars viu de lloguer, una xifra que puja fins al 65,10% a Ciutat Vella, segons la darrera Enquesta Sociodemogràfica (2020) de l’Oficina Municipal de Dades. És a dir, respecte a l’anterior enquesta (2017), les llars en lloguer han augmentat dos punts percentuals.

Tanmateix, la majoria de les llars de la capital catalana viu en un habitatge en propietat (55,81%), una xifra que creix fins al 69,57% al districte de Sant Andreu. El 4,04% restant correspon a llars que viuen en un habitatge en cessió gratuïta, ocupat o on paguen per l’ús d’una habitació o altres espais compartits i també a llars que es troben en altres situacions o que no han respost a l’enquesta.

Aquestes dades contrasten amb la mitjana estatal, ja que el 15,9% de les llars espanyoles resideixen en un habitatge de lloguer i el 75,2%, en un habitatge en propietat, segons l’Enquesta de Característiques Essencials de la Població i Habitatges (2021) publicada per l’Institut Nacional d’Estadística (INE). 

Les llars de renda molt baixa (menys de 727 euros mensuals) són les que més depenen del lloguer a Barcelona (54,2%), segons l’Enquesta Sociodemogràfica (2020). De fet, el percentatge de llars que viuen de lloguer augmenta a mesura que baixa la seva renda mensual. En canvi, les llars de renda molt alta (més de 2.907 euros al mes) són les que més viuen en un habitatge en propietat (66,1%). 

Madrid i Barcelona lideren els preus del lloguer

La comparació entre ciutats és una constant quan parlem dels preus del lloguer. Les dades que acostumen a publicar-se procedeixen de portals immobiliaris, els quals es basen en els anuncis que es pengen a les seves pàgines web. Davant la “inexistència d’estadístiques oficials” sobre el preu dels lloguers a escala estatal, el Reial decret llei 7/2019 de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer va establir la creació de l’anomenat “Sistema Estatal de Referència del Preu del Lloguer d’Habitatge”, tal com es detalla a la seva metodologia.

D’acord amb les dades més recents del Sistema Estatal de Referència (2021), Barcelona és la segona ciutat d’Espanya de més de 500.000 habitants amb el lloguer més car (12,1 euros/m²), pràcticament igualada amb Madrid (12,3 euros/m²). 

A més, la capital catalana, on el lloguer ha pujat un 27,8% entre 2015 i 2021, és la tercera gran ciutat on més s’han incrementat els preus en aquest període, per darrere de València (38,1%) i Màlaga (33,7%). 

Un terç del parc de lloguer, en mans de grans propietaris

El discurs sobre l’habitatge d’alguns partits posa el focus sobre els grans propietaris, però comptabilitzar quants pisos tenen no és fàcil i les xifres canvien en funció de la font, segons detalla l’informe Estructura i concentració de la propietat d’habitatges a Barcelona (2021) realitzat per l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB). 

Les dades de l’Institut Català del Sòl (INCASÒL) indiquen que el 29,6% dels habitatges de lloguer a Barcelona estan en mans de grans propietaris, definits per la normativa estatal vigent com a persones físiques o jurídiques amb més de 10 habitatges de lloguer. Aquesta dada que recull l’estudi de l’O-HB es va calcular a partir dels contractes de lloguer que tenen la fiança dipositada a l’INCASÒL, els quals “suposen una elevada representativitat”, ja que engloben el 69,7% dels pisos de lloguer de la ciutat. 

No obstant això, l’estimació de l’O-HB eleva aquest percentatge fins al 36,1%. Ara bé, el seu departament de premsa adverteix a Verificat que “podria ser més elevat” per dos motius: es desconeixen els vincles corporatius entre persones jurídiques i, a més, s’ha comptabilitzat el nombre de grans propietaris únicament en funció dels habitatges que tenen a Barcelona. 

En tot cas, d’acord amb les dades de l’informe, els habitatges de lloguer en mans d’aquells que es consideren petits propietaris superen als habitatges que pertanyen a grans propietaris. El 38,7% estan en mans d’aquells que només lloguen un pis a Barcelona, els quals representen el 79% dels propietaris.

Ara bé, una cosa és analitzar els propietaris en funció nombre de pisos que tenen i una altra en funció del seu estatus jurídic. La major part dels pisos de lloguer a Barcelona estan en mans de persones físiques (63,5%), les quals representen el 87,1% del total de propietaris, segons les dades de l’INCASÒL. Les empreses, les quals representen el 7,7% dels tenidors, acaparen el 24,3% dels apartaments i les administracions públiques, el 3,1%.

Tanmateix, si es tenen en compte únicament els habitatges de lloguer en mans de grans propietaris, un de cada deu pertany a una administració pública. Els pisos en mans de persones físiques baixen fins al 22,7%, mentre que les empreses concentren el 55,9% dels domicilis de lloguer que pertanyen a grans tenidors.

El 82% dels compradors d’habitatge són espanyols

La preocupació que cada vegada hi ha més pisos en mans d’estrangers també és una altra de les narratives en augment. Les dades, però, no ho demostren. El 82,09% dels compradors d’habitatges a Barcelona el 2022 van ser de nacionalitat espanyola, una xifra que es troba lleugerament per sota del que havia estat la tendència de l’última dècada, però que es manté relativament estable, segons les dades del Col·legi de Registradors de la Propietat, Béns Mobles i Mercantils d’Espanya. Ara bé, també s’ha de tenir en compte que aquestes xifres no recullen les diferències per districtes.

De la mateixa forma, també hi ha qui pensa que cada vegada més habitatges estan en mans d’empreses o altres persones jurídiques, però la realitat és que el 84,54% dels compradors d’habitatge el 2022 van ser persones físiques, una xifra que es troba dins el llindar dels darrers deu anys, segons el Col·legi de Registradors de la Propietat. 

Els desnonaments han disminuït un 53% durant la darrera dècada

Davant l’augment dels preus del lloguer i de l’habitatge, hi ha qui pot pensar que el nombre de desnonaments s’hauria d’haver incrementat. De fet, en el discurs polític hi ha qui ha afirmat que actualment “hi ha més desnonaments que mai”. Tanmateix, els desnonaments a Barcelona han disminuït un 53,45% entre 2013 i 2022, d’acord amb les dades sobre llançaments del Consell General del Poder Judicial (CGPJ). 

Nota: Les xifres del CGPJ no coincideixen amb les del Deganat de Barcelona perquè no comptabilitzen el mateix. Les dades del Deganat sempre seran superiors a les del CGPJ, ja que fan referència al nombre d’actuacions de la comissió judicial, no al nombre de finques afectades (un mateix immoble es pot veure afectat per diverses actuacions de la comissió), segons va explicar a Verificat l’oficina de comunicació del CGPJ.

L’Ajuntament ha construït 1.442 habitatges des del 2016 

El parc públic d’habitatge està al centre de la campanya electoral i és un tema recurrent a les entrevistes i les intervencions públiques dels candidats. Des del 2016, l’Ajuntament de Barcelona ha finalitzat la construcció d’un total de 1.442 habitatges públics, segons el recompte realitzat per Verificat a partir del llistat de noves promocions d’habitatge públic que recull el consistori al seu web.

Ara bé, la seva ampliació no depèn només dels habitatges construïts. En aquest sentit, el balanç publicat pel consistori l’agost del 2022 va xifrar l’adquisició de pisos del mercat privat en 1.349 i, des del seu gabinet de premsa, assenyalen que “hi ha també un miler d’habitatges privats captats per al lloguer social i assequible”, principalment a través del servei de la Borsa de Lloguer, a la qual propietaris cedeixen els seus pisos per al lloguer social a canvi d’incentius.

És a dir, d’acord amb aquestes xifres, des del 2015 el parc d’habitatge públic de l’Ajuntament de Barcelona ha augmentat en uns 3.800 domicilis considerant les tres modalitats. A més, segons el llistat de promocions, actualment hi ha altres 3.889 habitatges en diferents fases d’implementació, que sumats als ja incorporats al parc d’habitatge s’aproximen a un total de 7.700 habitatges.

Però el focus no està posat només en el parc d’habitatge de l’Ajuntament, sinó també en els habitatges construïts per la Generalitat de Catalunya a Barcelona. Des del 2016, la Generalitat ha acabat la construcció de 117 habitatges. Així ho indiquen les dades obtingudes per Verificat a través d’una Sol·licitud d’Accés a la Informació Pública. 

Des del 2000 fins al 2022, la Generalitat no ha construït cap habitatge als districtes de Gràcia i Eixample, mentre que Nou Barris, per la seva banda, és el districte on ha completat la construcció de més domicilis (1.825). En total, des de l’inici del segle XX, la Generalitat ha finalitzat 4.202 habitatges a Barcelona.

El pressupost en habitatge i urbanisme, 57,8 milions menys que el 2014

Parlar polítiques públiques també és parlar de pressupostos, un altre dels temes recurrents al debat entre partits. El pressupost executat (la despesa real) en habitatge i urbanisme de l’Ajuntament de Barcelona el 2022 va ser de 443,5 milions d’euros, un 13,92% de la despesa total, d’acord amb l’informe d’execució pressupostària del desembre del 2022. Aquesta xifra es va quedar per sota dels 506,3 milions que figuraven al pressupost definitiu, és a dir, es va executar un 87,6%.

A més, respecte al 2014 (l’últim any per al qual hi ha dades comparables), el consistori va gastar 57,8 milions d’euros menys. El pressupost executat el 2014 va ser de 501,3 milions d’euros i va suposar un 18,94% de la despesa total, el que significa que el 2022 la partida va ser de cinc punts percentuals menys.

Cada mes es descobreixen 500 pisos turístics il·legals

El debat entorn dels pisos turístics no és nou i als darrers mesos també hem sentit parlar molt d’aquest tema. Barcelona té 9.398 pisos turístics legals, segons el darrer cens d’establiments d’allotjament turístic de l’Ajuntament (2022). El districte de l’Eixample és el que concentra la major part (4.453), mentre que a Nou Barris només n’hi ha 29. 

Des de 2016, el consistori no permet l’obertura de nous habitatges turístics a la ciutat amb una sola excepció: en cas que en tanqui un se’n pot obrir un altre, però només a l’anomenada zona 3, que és la corresponent als barris més perifèrics. Des de l’aplicació d’aquesta mesura, hi ha 259 pisos turístics amb llicència menys. 

No obstant això, cada mes es detecten uns 500 anuncis de pisos turístics il·legals, segons explica a Verificat el departament de premsa de l’Ajuntament, que compta amb 70 rastrejadors. Des de la posada en marxa del pla de xoc contra els pisos turístics il·legals el 2016, s’han obert uns 19.276 expedients disciplinaris que han derivat en 8.335 ordres de cessament i 9.738 expedients sancionadors. A més, el consistori explica que s’han recuperat per a ús de residència habitual fins a 3.763 pisos que oferien activitat turística il·legal.

Com afecta el turisme al preu de l’habitatge? Un estudi publicat el 2020 al Journal of Urban Economics va concloure que, de mitjana, l’activitat d’Airbnb a Barcelona va incrementar els lloguers un 1,9% i els preus de compra un 4,6%.

La regulació del preu del lloguer

La limitació dels preus del lloguer va estar en vigor un any i mig des de la seva aprovació al Parlament de Catalunya el setembre de 2020 fins a la seva anul·lació per part del Tribunal Constitucional el març del 2022. Aquest ha estat, sens dubte, un dels temes més polèmics i debatuts entre les formacions. Va funcionar? Quins van ser els seus efectes? Hi ha consens? T’ho expliquem. 

Fins ara, s’han publicat cinc estudis sobre l’efecte d’aquesta regulació a Barcelona i Catalunya, però cap d’ells ha estat revisat per parells (peer review), és a dir, no han estat avaluats per altres experts independents per garantir que compleixen els criteris acadèmics vàlids, una condició necessària per publicar a qualsevol revista científica. Els cinc estudis en qüestió han estat publicats per la Barcelona School of Economics, l’Institut Alemany d’Investigació Econòmica, l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, la Cátedra APCE-UPF i ESADE.

Sobre el preu hi ha consens: tots mantenen que els preus van baixar més als municipis regulats que a aquells on no es va aplicar la regulació. Però sobre això també hi ha una mica de diferència, perquè no van baixar tots els preus dels pisos per igual. Com que es va posar un topall, els lloguers que estaven per sobre d’aquest límit van baixar més que els que estaven per sota. 

De fet, segons un dels estudis, aquests lloguers més barats es poden arribar a encarir fins a tocar el topall màxim permès per la llei. Ara bé, si mirem la mitjana, la regulació fa que els preus baixin al voltant d’un 5%.

Les discrepàncies entre estudis comencen, sobretot, quan parlem sobre què va passar amb l’oferta de pisos. També cal dir que no tots utilitzen les mateixes dades ni el mateix període per fer l’anàlisi. N’hi ha que apunten que durant el període que va durar la llei es van signar un 15% menys de contractes en els municipis regulats que en aquells no regulats. Però segons altres investigacions aquesta reducció del nombre de contractes no es va donar.